બિલ્ડર્સ માટે ખુશખબરઃ ‘રેરા’ રજિસ્ટ્રેશનમાં થતી અગવડ થશે દૂર

August 31, 2018 at 2:51 pm


તાજેતરમાં ‘આજકાલ’ દૈનિકમાં ‘રેરા’ના રજિસ્ટ્રેશનમાં બિલ્ડર્સને થતી મુશ્કેલી અંગે વિસ્તૃત અહેવાલ પ્રસિÙ કરવામાં આવ્યો હતો અને આ અહેવાલનો પડઘો રાજકોટથી ગાંધીનગર ‘રેરા’ આેથોરિટી સુધી પડતાં તાજેતરમાં આેથોરિટીએ બિલ્ડર્સને પડતી અગવડતાઆે દૂર કરવા માટે જરૂરી સ્પષ્ટતાઆે અને ગાઈડલાઈન સાથેનો માર્ગદર્શક પરિપત્ર પ્રસિદ્ધ કર્યો છે.

દેશભરમાં બાંધકામોના નિયમન માટે રેરા એક્ટ અમલી બન્યા બાદ રિયલ એસ્ટેટ પ્રાેજેક્ટના રજિસ્ટ્રેશનમાં ક્યારેક બિલ્ડર્સ કે ડેવલપર્સ તરફથી જરૂરી પૂર્તતા કરવામાં ક્ષતિઆે રહી જતી હોય તેવું અનેક કિસ્સામાં બહાર આવતાં તાજેતરમાં ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી આેથોરિટી દ્વારા કોઈ પણ પ્રાેજેક્ટના રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરવામાં આવતાં લીગલ ડોક્યુમેન્ટસ અંગેની સ્પષ્ટતા કરતો તેમજ માર્ગદર્શક આપતો વિસ્તૃત પરિપત્ર પ્રસિÙ કરવામાં આવ્યો છે. પ્રાેજેક્ટના રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરાતાં દસ્તાવેજોમાં અનેક પ્રકારની અપૂર્તતા, ક્ષતિઆે, ગેરસમજ રહી જતાં અરજદાર તરફથી યોગ્ય રીતે પ્રાેજેક્ટના રજિસ્ટ્રેશન માટેનું સબમિશન કરાતું નથી જેના લીધે રજિસ્ટ્રેશન મળવામાં વિલંબ થાય છે પરંતુ હવેથી આવું ન થાય તે માટે રિયલ એસ્ટેટના કોઈ પણ પ્રાેજેક્ટના રેરા રજિસ્ટ્રેશન માટે કયા કયા લીગલ ડોક્યુમેન્ટસ આપવાના રહેશે તેનું માર્ગદર્શન આપતો પરિપત્ર પ્રસિÙ કરાયો છે.

ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી આેથોરિટી, ચોથો માળ, સહયોગ સંકુલ, સેક્ટર-11 ગાંધીનગરના સેક્રેટરી દ્વારા ગુજરેરા/પરિપત્ર/09/2018ના ક્રમાંકથી ગઈકાલે તા.30-8-2018ના રોજ પ્રસિÙ કરાયેલો પરિપત્ર અક્ષરસઃ નીચે મુજબ છે.

ધ રીયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એકટ, 2016 તથા તે અન્વયે રાજય સરકાર દ્વારા બહાર પાડવામાં આવેલ જાહેરનામા મુજબ રીયલ એસ્ટેટ પ્રાેજેકટના રજીસ્ટ્રેશન અંગે પ્રમોટર દ્વારા કરવામાં આવતી અરજી સાથે જુદા જુદા દસ્તાવેજો રજૂ કરવાના હોય છે.

આ દસ્તાવેજો પૈકી લીગલ દસ્તાવેજો જેવા કે, જમની અંગેના ટાઇટલ અને નોન-એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટીફીકેટ, ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ, પ્રફોમાર્ ફોર એલોટમેન્ટ લેટર, પ્રફોમાર્ ફોર એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ, પ્રફોમાર્ ફોર સેલડીડ, ફોર્મ-બી મુજબ પ્રમોટર દ્વાર આપવામાં આવતી એફિડેવિટ વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. રેરા આેથોરીટી દ્વાર રજીસ્ટ્રેશન આપવામાં આવેલ પ્રાેજેકટ તથા રજીસ્ટ્રેશન હેઠળના પ્રાેજેકટના દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરતાં વિસંગતતા તથા ક્ષતિ ધ્યાનમાં આવેલ છે. આ ક્ષતિપૂતિર્ માટે પ્રમોટરને જણાવવામાં આવે છે. અને તેની પૂર્તતા કરવામાં સમય વ્યતિત થતાં રજીસ્ટ્રેશનની પ્રક્રિયા અપૂરતા કે ક્ષતિરહિત દસ્તાવેજોના અભાવે વિલંબિત થાય છે. ઉકત સ્થિતિને ટાળવા માટે રેરા એકટ, રૂલ્સ અને રેગ્યુલેશનની જોગવાઇઆેના સંદર્ભે ખાસ કરીને લીગલ ડોકયુમેન્ટ્સમાં ક્ષતિ ન રહે તે અંગે નીચે મુજબની સ્પષ્ટતા ધ્યાનમાં લેવા પ્રમોટર્સને સૂચિત કરાવમાં આવે છે.

* લેન્ડ ટાઈટલ સર્ચ રિપોર્ટ – સર્ટીફીકેટ તથા એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટીફીકેટ

– આ સટિર્ફીકેટ 10 વર્ષથી વધુ અનુભવ ધરાવતા એડવોકેટ દ્વારા અપાયેલ હોવું જોઈએ તથા તેમાં જમીનનું ટાઈટલ કલીયર અને માર્કેટેબલ હોવા અંગેની સ્પષ્ટતા દશાર્વેલ હોવી જરૂરી છે.

– જમીન સંબંધે કોઈ કોર્ટકેસ તથા તેના કારણે જમીનના ટાઈટલ ઉપરની અસર અંગે સ્પષ્ટતા આપેલ હોવી જોઈએ.

– આ ઉપરાંત ફીઝીકલ તથા ફાઈનાન્સીયલ એન્કમ્બ્રન્સ અંગે સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ થયેલ હોવો જોઈએ.

* ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ :
– જમીનની માલિકીના હકકો ધરાવનાર તથા ડેવલપર વચ્ચે રજીસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ થયેલ હોવો જોઈએ.
– એગ્રીમેન્ટ કઈ શરતોને આધિન છે તે, તેઆેની વચ્ચેના કન્સીડરેશનની વિગત તથા ડેવલપમેનટ રાઈટની સાથે મિલકતના માર્કેટિંગ/ બુકીગ/ વેચાણ અંગેના હકકોની સ્પષ્ટતા દશાર્વેલ હોવી જોઈએ. આ ઉપરાંત એલોટી સાથે કરવામાં આવનાર વેચાણ કરાર ત્રિપક્ષી પ્રકારનો તથા તેમાં જમીન માલિક અથવા ડેવલપર કન્ફમિંગ પાર્ટી તરીકે રહેશે. તેની સ્પષ્ટતા હોવી જોઈએ.
* પ્રફોમાર્ ફોર એલોટમેન્ટ લેટર :

– પ્રફોમાર્માં પ્રાેજેકટ અંગેની જમીનની સ્પષ્ટ વિગત, પ્રાેજેકટનું નામ, પ્રાેપર્ટીની સ્પષ્ટ વિગત કાર્પેટ એરીયાની વિગત, પ્રાેપટીની વેચાણ કિંમત, એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ કરવા અંગેની શકત, રેરા રજીસ્ટ્રેશનની વિગત, એલોટમેન્ટ લેટર અમલમાં રહેવાની / કન્સલેશન તથા તે કિસ્સામાં રિફંડ અંગેની સ્પષ્ટતા વિગેરે દશાર્વેલ હોવા જરૂરી છે.

* પ્રફોમાર્ ફોર એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ (બાનાખત):

આ પ્રફોમાર્, રેરા રુલ્સમાં આપવામાં આવેલ મોડેલ એગ્રીમેન્ટના નમુના (ફોર્મ-એ) મુજબના 1થી 31 મુદ્દા પ્રથમ દશાર્વેલ હોવા જરૂરી છે.

ખાસ કરીને પ્રફોમાર્માં રેરા રજીસ્ટ્રેશન તથા એલોટમેન્ટ લેટરની વિગત, એફએસઆઈ અને ટીડીઆરના વપરાશ તથા તેનો ઉપયોગ અંગેના હકકોની સ્પષ્ટતા, કાર્પેટ એરીયાની વિગત, બાંધકામ તથા પેમેન્ટ અંગેનું શિડયુલ, મિલ્કતની કિંમત, મિલ્કતનો કબજો સાેંપવાની તારીખ, મિલ્કતની વેચાણ કિંમત, તથા થઈ રહેલ પેમેન્ટની વિગત, બિનખેતી હુકમ, સ્થાનિક સત્તામંડળની બાંધકામ રજા ચિઠ્ઠી, મિલકતના વપરાશની પરવાનગીનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ, સ્પેસીફીકેશન અને એમીનીટીઝ, અવિભાજ્ય કોમન એરીયાની તબદીલી તથા તે અંગેની શકત, સેલડીડ કરવા તથા એસોસીએશનની રચના કરવા અંગેની શરત, મિલકત બોજામુકત હોવા અંગે વિવાદ, નિવારણ અંગેની વ્યવસ્થા તરીકે રેરા આેથોરીટી અને ટ્રીબ્યુનલ રહેશે. તેનો ઉલ્લેખ તથા સમયસર પઝેશન આપવાની જવાબદારીમાં પ્રમોટરની ચુક તથા તબકકાવાર ચૂકવણીની જવાબદારીમાં એલોટીની ચુકના સંજોગોમાં અનુક્રમે જવાબદારી તથા વ્યાજ ચૂકવવા અંગેની શરત, બાનાખત કેન્સલ થઈ શકવાના સંજોગો દશાર્વતી શરત વગેરેનો સમાવેશ સ્પષ્ટ રીતે થવો જરૂરી છે.

* પ્રફોમાર્ ફોર સેલડીડ :

સેલડીડના પ્રફોમાર્ એલોટમેન્ટ લેટર તથા બાનાખતનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ તથા તેમાં દશાર્વેલ શરતો અને સેલડીડમાં દશાર્વેલ શરતો સુસંગત હોવી જોઈએ.

એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાં દશાર્વેલ તમામ સંબંધીત મુદ્દાઆે દશાર્વ્યા ઉપરાંત મિલ્કતનો શાંત, ખાલી અને પ્રત્યક્ષ કબજો સાેંપવા અંગેની વિગત, ડિફેકટ લાએબિલીટી મેઈન્ટેનન્સ ચાર્જિસ દશાર્વેલ હોવી જોઈએ.

– પ્રમોટર કે મુળ જમીન માલિકને પ્રાેજેકટની જમીન-મિલ્કતની તબદીલી ખરીદનાર તથા એસોશિએશનને કર્યા બાદ ખરીદનારના કોઈ હિતને નુકસાન થાય તે પ્રકારના કોઈ હકક રહેતા નથી, તે બાબત સ્પષ્ટ દશાર્વેલ હોવી જોઇએ.

– વેપાણ દસ્તાવેજમાં જમીન માલિકો, ડેવલપર કે હિતસંબંધ ધરાવતી તમામ વ્યિક્તઆેએ વેચાણ આપનાર કે કન્ફમિ¯ગ પક્ષકાર તરીકે જોડાવા અંગે સ્પષ્ટતા દશાર્વેલ હોવી જોઈએ.

ઉપર દશાર્વેલ વિગતો સાથેના લિગત ડોકયુમન્ટસ પ્રાેજેકટ રજીસ્ટ્રેશન અંગે આેથોરીટી સમક્ષ રજૂ કરવા અભિપ્રેત હોઈ પ્રમોટરઆેને આ અંગે કાળજી લેવા સુચિત કરવામાં આવે છે. અપુરતા, અસ્પષ્ટ તથા ઉપર દશાર્વેલ વિગતો સિવાયની રજીસ્ટ્રેશન હેઠળની અરજીઆે રજીસ્ટ્રેશનને પાત્ર બનશે નહી તેની નાેંધ લેવા જણાવવામાં આવે છે.

print

Comments

comments

VOTING POLL